2019年1月19日「2020年代、どうなる不動産‼」

皆様こんにちは！

２０２０年には東京オリンピック・パラリンピックが開催されますがその後の不動産価格などの予想の話をこの番組でも色々と話してきましたが、さらに２０２０年代には拍車がかかることがありそうです。

そこで今週は「２０２０年代、どうなる不動産‼」というテーマでお送りしました。

■今週の知っとこワードは「生産緑地」です。

生産緑地とは今から１９７４年に生産緑地法によって作られました。

当時、東京都の人口がどんどん増えていき多くの農地が宅地になっていきました。

このままでは、農地が無くなってしまうと考えた当時の自民党が東京都の農家を守るために農業を続けてくれるのであれば土地にかかる税金を安くしてあげますと言って固定資産税を安くし、その土地を生産緑地として指定しました。

簡単に言いますと農業を営むのであればその農地を生産緑地と指定し税金を安くします。その指定された土地が生産緑地です。

■本編

●不動産

オリンピック後の不動産の価値についてですが、当たり前のことだとは思いますが、上がる所・下がる所・変わらない所の三つにわかれます・・・当然ですね。

オリンピックの開催に伴い競技会場近辺では道路や街並み等が改善・整備されたところは当然、不動産価値は上がると思います。

投資型のタワーマンション等は売却される物件が多くなるため不動産価値は下がると思います。

また、災害のリスクのある場所も下がると思います。

昨年、多くの災害が起こりました。特に浸水による被害が多かったですね、線状降水帯と言われる積乱雲が連なり多量の雨を降らせて川等が決壊し多くの家が被害を受けました。

不動産の売買時に重要事項説明を行いますが災害に関しては、津波・土砂災害は入っていますが水害等の他の災害は告知義務化にはなっておりません。

ですから一般の方はいまのところ自分んで調べるしかありません。

最近では、ハザードマップの確認をして不動産を購入する人も増えています。もちろん賃貸を借りるのも同様に増えています。

又、一度浸水被害にあったりしてしまうと売れなくなることが多くなります。

被害にあった家の方にお話をお伺いいましたら、家の修理にかなりの費用が掛かるため住み替えを考えたそうですが、なかなか売れないとお聞きしました。修理するのにも同じ被害に合う可能性もあるので修理も迷っている状態ですと言っておられました。

これは私の考えですが今後は、重要事項説明にハザードマップの説明を入れていく傾向にあるのではと思います。

多くの被害が出ている以上そのまま放置するわけにはいかない様に思います。

もし義務化になるような事があればハザードマップで浸水被害が出るような場所の不動産は下がる傾向にあると思います。

現状では国の方ではハザードマップの周知は行ってくださいとの指導はしているそうです。

義務化にならない理由は、全国に１７４１の市区町村があるそうですがハザードマップを作成している市区町村は１３４９か所でその他の３９２の市区町村は作成されていないため義務化にできないそうです。理由はほかにも色々あると思いますが。

ハザードマップを見た方からの相談もあります「どうしたらよろしいですか？」ラジオなどであまり言うべきではありませんが私の意見としては、３つの方法があると思います。

１つは、引っ越しを考える。もし引っ越せるようであれば被災しない場所に引っ越す事をお勧めします。

２つ目は、浸水被害に合わないような住宅に建て替える、例えば１階を駐車場にして２階以上に居住スペースも設ける等、浸水被害を想定した家づくりにします。

３つ目は、避難を速やかにできるよう日頃から準備をしておく。

上記の３つを検討して頂ければと思います。

●改正省エネ基準

２０２０年から改正省エネ基準制度の義務化という話も出ています。

現在は建物の用途によって設定しています。ホテル・事務所・病院・等、建物の用途に応じて設定しているため省エネ性能を適切に評価できないのです。

住宅も断熱性のみの評価で冷暖房・給湯器・照明・等の設備が評価でいないのが現状です。

上記のように基準がバラバラなのでそれをある一定の基準を作って一本化しましょうというのが目的です。

例えば、一次エネルギー（石油・石炭・ガス）の消費を基準値より下げることを改正省エネ基準として義務化にしましょうという話ですが統一が難しく進んでいません。

省エネのポイントは「断熱性」と「機密性」になります。以前番組でご紹介しました「ZEH」ゼロエネルギー住宅２０３０年に義務化を目指すということです。

●生産緑地の税制優遇の期限切れ

２０２２年には生産緑地の税制優遇の期限が切れてしまします。

優遇が切れるため多くの土地が売りに出されるかもしれません。

国も土地の急激な下落を避けるため優遇措置は取っています。

例えば、そのまま農業を続けるのであれば１０年間据え置きます等の対策ですが、３０年経つと代替わりをして農家を継がない方も多数いらっしゃると思いますし、相続税の支払いのための土地の売却なども増えると思います。

東京ドーム３０００個分の≒１/３の１００個分ぐらいが売却されるのではと言われています。

一応、自治体での買取が推奨されていますが自治体では予算が無いため買取は無理と言われています。

売却された土地は、農業では採算が合わないため宅地化が進むことになると思います。

又、相続税対策のためアパートやマンションの建設が増え空き家問題に拍車をかけることになると思います。

■来週は「今から考えよう！引っ越し大作戦」というテーマでお送りしまうす。